医院開業おいて不動産投資が足かせになる?

弊社に開業のご相談をいただく先生の中に、勤務医時代から不動産投資をしていらっしゃる先生も多く見受けられます。

その中で、不動産投資が開業の自己資金の準備または銀行からの融資を取り付ける中でどう扱われるのか質問されることがあります。

ここでは開業を検討されている先生で、不動産投資をしている、しようと思われている方に向けて、実際に医院開業において不動産投資がどのような影響を持っているのかを解説いたします。

医師の不動産投資は増えている

弊社の無料相談、または実際に開業準備を進めていく中で、資金調達、拠出できる自己資金を伺っております。

現在先生がお持ちの資産について整理させていただきますが、その際に住宅ローンやお車のローンとは別に、不動産投資のために数千万円〜の銀行借り入れをされている先生がいらっしゃいます。

節税効果、資産形成

多くの先生が不動産投資を始められる理由としては以下があげられます。

  • 節税効果
  • 長期的な資産形成

医師は他職種に比較し年収が高く、それによって所得税や社会保険料が高額になりがちです。

収入によりますが、場合によっては約50%にも上る税金、社会保険料を徴収されている先生もいらっしゃるのではないでしょうか。

所得税と住民税の節税、またライフプランを踏まえて早い段階からの資産形成などメリットを感じ、勤務医時代から不動産投資を行っているというお話はよく耳にするものです。

銀行融資での評価

不動産投資はメリットもあり、先生のライフプランにとって良い場合があります。

一方で、もし将来開業を検討されているのであれば、過度な不動産投資は控えておいたほうが良いでしょう。

負債の総額

医院開業における開業資金調達では、自己資金のみで開業できることは少なく、ほとんどの場合銀行からの借り入れを行うこととなります。

その融資の申し込みをすると銀行から事業計画書や先生の自己資金、資産状況などを調査されることになります。

まず注目頂きたいのが、負債総額の大きさです。

負債が大きすぎた場合には、銀行の与信枠(貸付限度額)を縮小させることになってしまい、そもそも融資が受けられないというケースが考えられます。

銀行によって重視する評点は異なりますが、過大な負債を抱えている場合には借りられる上限が小さくなってしまうリスクがある点はあらかじめ気を付けておきましょう。

不動産事業単独でのキャッシュフロー

もう一つ問題になるのが不動産投資単独でのキャッシュフローになります。

ここが難しいところですが、そもそも不動産投資は赤字になっていてもいい、そういう想定で行う場合もあるのです。

先述のように医師にかかる税金負担はとても大きいものです。

そこで不動産投資で出る赤字と、不動産投資をしたことで生まれた節税効果を比べたうえで、手残りが多くなるのが不動産投資であると判断して行う場合があるということです。

しかし、実際に開業資金の借り入れの際に銀行からどう見えるのかといえば、話が変わります。

銀行からしてみれば、赤字になっている不動産投資事業に対して、勤務医の給与で補填して資金繰りをしているととらえられてしまうのです。

先生がもしも病気やケガで給与を得られなくなれば、不動産事業は赤字が膨れ資金が回らなくなるリスクを抱えていると判断されてしまう場合もあるのです。

開業資金融資の条件として、こうした保有不動産を売却するように求められるケースもあります。

購入時よりも高値で売却できれば良いですが、そうしたケースはあまりなく、残債以下での売却となれば借金が残ってしまう恐れもあります。

将来の開業を見据えて

不動産投資そのものにはもちろんメリットもございます。また先生のライフプランの実現に必要な場合もありますので、一概に控えるべきとは考えません。

一方で、将来的な開業を検討されている場合には、開業資金調達のための銀行借り入れのことは念頭に置いておきましょう。

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